Un locataire ne payant pas son loyer commet un manquement à une obligation qui peut amener le propriétaire à résilier le bail existant et à demander une procédure d’expulsion. Pour que l’impayé soit effectif, il faut que trois termes nets consécutifs soient restés totalement impayés par le locataire (y compris charges), ou qu’il soit débiteur envers le bailleur d’une somme équivalente à deux fois le montant brut du loyer et des charges.
Note : exceptionnellement, le locataire peut en cas de faute grave du propriétaire ( appartement inhabitable en l’état par exemple) suspendre le paiement du loyer en attendant que soient exécutés les travaux.
A ce niveau, le tribunal étudie chaque cas individuellement, aussi est-il préférable pour éviter tout litige, d’obtenir une autorisation judiciaire avant d’envisager cette solution.
<Relance amiable pour loyer impayé
La procédure pour atteindre l’expulsion d’un locataire est longue, aussi vaut-il mieux essayer tout d’abord de régler le problème à l’amiable dans la mesure du possible. Vous pouvez dans un premier temps discuter avec le locataire des difficultés financières qu’il rencontre et, s’il semble de bonne foi, envisager avec lui des solutions.
Commandement de payer par huissier pour loyer impayé
Si aucun règlement n’intervient, trois mois après la constitution de l’impayé, le bailleur peut mandater un huissier, seul habilité à délivrer un commandement de payer (clause qui prévoit la résiliation d’un bail en cas de non-paiement de loyers). Cette notification est le point de départ d’une procédure pouvant conduire au tribunal.
Le locataire a alors deux mois pour régulariser ses impayés. Il doit fournir son attestation d’assurance, vérifier les sommes dues, saisir le fonds de solidarité(FSL) dont l’adresse figure sur le commandement de payer, demander l’aide juridictionnelle, essayer d’obtenir des délais de paiement au tribunal.
Tribunal de grande instance loyers impayés
Si la dette n’est toujours pas réglée au bout des deux mois, le bailleur peut assigner le débiteur au tribunal d’instante du lieu du logement. Cette démarche doit être faite par un huissier qui doit envoyer une copie de l’assignation au préfet au moins deux mois avant la date de l’audience.
Ce dernier doit disposer de ce délai pour contacter les organismes sociaux, les aides au logement, le fonds de solidarité logement, demander éventuellement une enquête sociale. Le bailleur peut demander la résiliation du bail directement au tribunal ou l’expulsion du locataire en cas de refus de départ volontaire du locataire.
Audience au tribunal compétent pour loyer impayé
Le locataire doit se rendre au tribunal et peut s’expliquer sur les problèmes financiers qu’il rencontre et qui l’empêchent de régler son loyer, sur les démarches qu’il a entreprises, demander des remboursements recalculés en fonction de ses revenus ou demander des délais de paiement Plusieurs audiences peuvent être nécessaires.
Le juge peut accorder des délais de paiement sans que l’expulsion soit prononcée, mais si le locataire ne respecte pas ses engagements il pourra prononcer la clause exécutoire (résiliation du contrat de location). Il peut aussi décider de l’expulsion avec résiliation du contrat de location . Le juge peut fixer un délai pour libérer l’appartement, demander le paiement d’ une indemnité d’occupation, le versement de dommages et intérêts, il peut également autoriser, en cas de besoin, le recours à la force publique.
La décision du tribunal est délivrée par huissier et fait courir des délais de recours L’exécution ne peut avoir lieu qu’après un délai de deux mois lorsque la décision ne peut plus faire l’objet d’un appel.
Procédure d’expulsion d’un locataire pour loyers impayés
Une expulsion ne peut avoir lieu entre le 1er novembre et le15 mars. L’huissier de justice doit adresser par lettre recommandée avec accusé de réception la copie du commandement de libérer les lieux.
Seul l’huissier est habilité à exécuter la décision. Le locataire n’ a plus aucun droit de rentrer dans l’appartement quand l’expulsion est effective, et l’huissier ne peut pas pénétrer dans un logement sans la présence du locataire. Lorsque la signification du commandement de quitter le logement prend effet, l’huissier peut entrer dans l’appartement accompagné d’un commissaire de police et d’un serrurier pour vérifier que l’occupant expulsé a bien libéré les lieux volontairement. Si le locataire fait preuve de résistance, l’huissier a le droit de demander au préfet l’aide de la force publique.
Les saisies
Le bailleur, parallèlement à sa demande d’expulsion, peut aussi faire appel à une procédure de saisie: saisie-attribution(saisie auprès de la banque du locataire du montant dû), saisie d’un véhicule, saisie d’une partie du salaire, saisie- vente(vente des biens du débiteur).
Aides apportées aux locataires
Le locataire endetté peut se faire aider par le FSL (Fonds de solidarité logement ), demander l’aide juridictionnelle, avoir accès au droit de consultation et d’ assistance gratuite (se renseigner sur les permanences au secrétariat du greffe du tribunal d’instance, téléphoner à SOS LOYERS IMPAYES 08 05 130 075
Les assurances pour les propriétaires
Il faut vérifier si dans votre contrat d’assurances figure une protection juridique pour les conflits individuels entre locataires et propriétaires. Si c’est le cas, vous pouvez déclarer à votre assureur votre litige. L’assurance prend en charge l’indemnisation après trois mois d’impayés, et se retourne ensuite contre le locataire pour obtenir le remboursement des sommes.
Pour plus d'informations intéréssantes, visiter le site enchères immobilières
